追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径
9%对33%，城市之间的人口争夺战
回顾我国快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿。人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。
但进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，老龄化问题日趋严重。另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据数据研究，2000-2010年全国乡镇街道的人口增长的趋势延续，但是这10年间有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。这说明我国城镇化进程一直是充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题。。
人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素
进入21世纪，我国流动人口开始呈现迸发增长的态势，全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。从省际迁移结构来看，2000年至2010年，强势区域依旧维持强势，我国东部地区人口迁入量上占有绝对优势，细化来看：东部超大省市继续傲视其他区域，中部区域成为全部净迁出地区，西部地区仍存在一定程度凝聚力。分区域迁移趋势来看，东部地区主要表现出的是区域内部的迁入和迁出;中部地区作为主要人口迁出地，为东部人口的主要贡献者;西部地区与中部地区类似，但其内部迁移的人口接近迁往中部地区的3倍，更多体现出区域内部迁移的趋势。
人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。
需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。
过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，这是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。
大数据角度的细化审视
在大数据风起云涌的今天，我们也根据位置数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局，这无论是对于从业者还是房企而言，都可能带来一些借鉴意义。分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。
普通人群
我们普通人群的数据来源百度迁徙，通过对2015年春节前7天数据的整理，我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好：
全国人口迁移的集中度趋于提升，胡焕庸线维持。我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度，其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半，人口向核心区域集中的态势依然维持，同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。
主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山，全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群，近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。
最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市，但非省会城市。春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶，其中除了北京和上海，其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林则为广西最大的侨乡。
对于大部分主流迁出城市而言，省会城市或者区域核心城市是第一目的地，其次是北京、上海、深圳等一线城市。除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力，其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市，同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律，尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚，然后再向核心城市迁移，对于部分人口净流出省份的单核城市而言，这种吸纳能力往往显得更强。
高素质人群
我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的，数据来自于蚂蚁金服，通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。数据显示，在过去五届大学生中，毕业时更换城市已经成为主流，有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市，但大部分依然留在省内，省际迁移比重仅为31%。
从规模来看，全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致，东部省市拥有917所高校，吸纳了全国近57%的大学生，中部区域拥有678所高校，吸纳了全国27%的大学生，西部区域拥有482所，吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。
从宏观迁徙方向来看，大学生的流向与总体人口流动方向基本一致，整体依然呈现中西部向东部流动的格局，但其中个别省份的偏好度则开始发生变化：
迁移中心大学生吸引力分化。在我们之前梳理的迁移中心区域中，广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域，而北京则成为大学生流动性最大的城市，其流入率和流出率皆为7.6%，凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。
部分中西部区域出现大学生净流入。根据数据，内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份，分列排行榜5、6、7位，这和我们之前观察到的净流出情况不同，说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势，高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。
除了武汉，大学生也大都是省内迁移。数据显示，大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉，其中除了武汉，所有迁移都集中学校周边，如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等，这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。
各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移，从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力，根据数据，最具吸引力的省市前十分别为：广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建，而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。我国四大直辖市全部出现在最低的名单中，一方面说明竞争激烈下大学生的取舍，同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失，与我们观察到的东三省人口流出一致。
省市间潜在高素质人口供给的差异。我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。供给增速最高的十大省份分别是，广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南，其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀，其他全部为中西部省份，我们认为这其中一方面和基数有关，另一方面也印证了当前西部大开发以及“一带一路”政策下相关教育资源的侧重。而供给增速最低的十大省市分别为：湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川，其中除了天津，全部是人口输出大省，东三省皆上榜，也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。
从高素质人口的竞争格局上，同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力。其中广东省遥遥领先，而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马，未来值得关注。除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力，而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱，值得警惕。
把握人口迁移的脉络，房地产企业未来如何布局?
过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力，而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。基于报告中我们掌握的数据，我们对全国所有区域进行了量化排序，主要影响因子包括：传统人口吸引力、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给)，由此来评判区域未来的潜力。
综合来看，广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给，山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机，同时也受益于京津冀的辐射。而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低，不但人口流出严重，在大学生吸引力方面也较为薄弱，也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序：
优先选择：一线城市仍具备广阔空间
从人口发展空间角度，我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。
其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域
广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。同时我们建议关注具备国家战略支持的区域，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。
再次选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市
我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，结合本地农村人口的城镇化，这些区域往往能享受双重人口红利，从而成为地方性的增长高地，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。
警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市
全国过去人口流出最严重的区域有两个：1、西部的川渝黔连绵区，除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区，该区域以山区为主，人口密度不高，经济相对不够发达，人口容易流向附近的珠三角和长三角。
对于大部分人口流出的省份而言，人口外迁的趋势不可逆转，其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。以河南为例，外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征，全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市，成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例，如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商需要警惕的。
重点一二线城市人口接近饱和了吗?
关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点，学界也有多方面讨论，在这里我们打算用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。
在区域经济学中，Zipf法则描述的是在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。
可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值，各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。
多个文献显示，美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。根据Kenneth T. Rosen对1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数，绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。
根据公式，我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验，计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量，结果显示效果非常显著，拟合优度达到0.95。但是，在人口数量少于500万以下的城市中，Zipf法则基本成立，而在人口多于500万的大型城市而言，人口要比公式拟合的要少，而且人口越多的城市偏离预测线越远。
之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测，核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制，主要包括：户籍制度、大城市土地供应控制，以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制，这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。
假设不存在框架性的限制，我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算，结果显示，重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则。当然这个数据并不具备实质意义，但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续。因此对于开发商而言，不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。
