撕开万达入驻宿豫的面纱

就在前几天，整个宿迁的朋友圈几乎被刷爆了，翻遍所有公众号几乎都是有关万达打算入驻宿豫这件事情。严格的说，这些消息基本上还是吃瓜群众的推测和臆想，因为到目前为止仍然没有官方消息正式发布万达已经和政府签署了什么正儿八经的玩意。毕竟，我们看到的仅仅是宿迁市国土局的国有建设用地的挂牌出让公告以及一张万达至市供电公司的一张用电确认函，除此之外再也没有任何东西能做实万达入驻宿豫这件事情。当然，我们从万达那张函上描述的具体位置能看出来和市国土局的挂牌公告的地块能高度的吻合，这样一来也就高度的预测万达要来，而且就在那里。

这块土地，位置在宿豫区的锦绣江南小区路南，九龙花园北侧，西边是九龙江路，东边是长江路。大概80亩地，规划中的建筑面积在12万方这样。我说三百、两百平方你能感觉出来有多大，但是一说12万平方，大多数人一时就懵逼了。这12万方的面积到底是多大？金鹰商场（不算街区，那些对外出租的门面，主体商场这一块）也就是6.8万左右，这12万多就是两个大左右。水韵城在18万方左右，商业也就在10万左右。宝龙广场（不算24街，也就是大商百货、沃尔玛那个主体建筑）在13万方左右。当然我们以宿迁金鹰为对比，上边说的6万多方仅仅是商场的面积，金鹰的商业街区总面积达到18万多到20万这样。说这么多主要是跟大家比划一下这12万方的建筑面积到底是多大而已。

纵观全国万达广场、综合体，像宿豫区的这个12万方（总体建筑面积，估计商业面积占比较高个人预测在8万以上，或是纯商业），确实较小。淮安万达总建筑面积78万，商业20万；徐州万达（铜山）总建筑面积64万，商业14.5万；徐州万达（云龙）总建筑47万，商业18万；泰州万达总面积42万，商业16.4万……这样一来我们就能想象出来，宿豫区的这万达到底是多大的万达了。当然，即便是再小，基本的一些功能还是有的，比如商场、超市、电影院、餐饮这些乞丐版套餐应该是具备的。

（淮安万达广场）

来说说宿豫区的人口及消费能力，宿豫区总人口大概在44万这样，当然这里包括乡镇人口数量，城区人口少的可怜，购买力姑且不谈，这里我们默认都是有钱人就算人均全年鸡滴屁是6万块吧。关键是人少，人少的可怜，连去商场转悠的人都没有！！！这时候脑子里就出来这项目建成以后的冷冷清清和凄凄惨惨戚戚的画面了，从业人员比消费者多应该是种常态。

那么问题来了，你当王大（JIAN）拿（LIN）只会唱卡拉OK吗，唱花房姑娘和一无所有吗？万达和王大拿们不是傻子，他们是商人，不是纯粹的替你们来提升城市品位来了，是个商人就要赚钱，而且要把风险降低到最低，利益最大化。

商业地产被誉为“不动产中的贵族”，代表一座城市的形象和综合实力。在国家限购、限贷、限价的大调控背景下，本土企业纷纷向商业地产转型，而万达确实是这方面的佼佼者。所以，很长一段时期以来，全国很多城市的领导们喜欢去拜访万达高层，一般都是市长挂帅带队去邀请万达来投项目。基本都是，地方给政策，给土地，然后万达来建设综合体、商业广场项目甚至搞房产开发、搞酒店等。地方政府找万达，是看中万达的商业品牌和他们的管理能力乃至他们的招商能力而已。说白了，SYC盖的再漂亮去找麦当劳谈判，人家不来，然后你说我不要租金，我给你装修，每年我再补贴你多少钱，你来行不行？唉湿，这确实低到尘埃里去了，张爱玲那种花痴都没像你们这样。可是，麦当劳居然能说不，他们会说你人流量不够，你鸡滴屁差，你各种不能，不行，不成功，总之一个字，我不去。接下来继续低三下四，让你来，再做让步，你不来，我就赖着不走了！你是洋快餐老大啊，你来了我也好招商啊，要不我这一大片的门面房租给谁呢？

这是个故事，你也不要对号入座，你说是哪家，我不跟你抬扛，我不是宿豫区杠子王，宿豫区杠子王是我朋友，你们也抬不过他。但是，万达来了就简单了，万达玩的是战略合作，凭着万达的人脉关系，把沃尔玛、欧蓝德、必胜客喊过来就像我周末约几个兄弟打一局掼蛋晚上再喝个酒那么简单。各地主政官员能不厌其烦的去拜访万达和王大拿们也算是情理之中了，哪个市长、书记不想在任时候干出三两件像样的事情呢？况且万达一摊子搞好了，周边的地产都升值，你看万达还没来，那周边的房价都已经涨了几百上千一平方吗？房价能升值，我想采访一下各位，土地升值吗？土地是谁的？土地是国有的，国有的东西谁说的算？政府说的算，那么宿豫区的土地谁说的算？宿豫区的土地轮不到徐州铜山区政府来说的算吧，卖土地的钱轮不到他们来收吧？

我说过，万达是个商家，王大拿也是做生意的人。你宿豫区这几个人，购买力就那么回事了，作为宿迁人我不想自己给自己贴金，人傻我承认，钱多确实我不认可。即便这样，王大拿和万达为何还会来，而且就搞了个12万方的小来来？不出意外的话，宿豫区万达暂时能破个万达记录，最小。这点体量应该是全国最小的万达了，而且是没有之一。

从现在开始，笔者全程进入意淫阶段，不管你雷同不雷同，情节相似不相似，历史是否多么惊人的相似，我跟各位说一句与我无关，我只是揣测，你认真就是你的不对了。

粗暴的中场休息，抽烟、喝茶分割线

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意淫开始了，亚麻跌、哦、码噶！法克鱿、法克蜜的各种开始……

以这样呻吟声开始是必须的，必须必的必须，你没看全宿迁的吃瓜群众都已经高潮了吗，直戳G点的那种潮喷赶脚。好生生的一个村姑见到吴YF这样的不男不女的人，然后对视两眼你居然湿了内裤，我就纳闷了，至于吗你，我这就严重的鼻屎你们了，介大姐你真丢人……

万达为什么会来宿豫这地方搞了个12.6万方？

我认为，首先万达在宿豫区搞的是那种轻资产投资项目，既然有轻资产肯定就有重资产（重资产就是蒙牛，轻资产是光明）。今天趁着半斤白酒的酒性就信口雌黄的说说轻资产这玩意。轻资产最早就是，你觉得阿迪、耐克牛逼吧，世界名牌对不对？OK, No problem,我们都觉得是大品牌值得信赖，但是想一想这双鞋子到底有什么科技含量，为何同样的设备造出来阿迪王就只能卖200块钱，而贴上阿迪达的牌子就是800块钱软妹币呢？品牌，品牌就值这么多钱！5-10年前的阿迪和耐克都是福建工厂出的，德国人和美国人没工夫去造运动鞋给你穿，美国人造一双运动鞋送到天朝来得卖你2000块钱一双，因为米国人工资太高了，你懂不懂？在这种前提下，美帝的资本家就想办法了，肿么办，大陆的工资低，我出品牌，你加工，然后你拿加工费，我卖鞋子，情况就是这么简单。

最初的轻资产就是，当你花千八百块钱买了德国的阿迪、美帝的耐克、日本的亚瑟士、美津浓的时候，居然都不知道这些万恶的资本主义国家连缝纫机都没有买过一台，更不要提建一个工厂了。每一双运动鞋的舌头上都会有 MADE IN CHINA 的字眼而已，除此你坚信这就是一双好鞋，因为LOGO还是那三条杠或是那一笔弯勾。贴牌加工OME模式也是最早的轻资产形态，万达也是如此。请允许我们理解一下万达，因为我说过万达是个要盈利的公司，他们要把风险降到最低，利益最大化。万达时至今日的局面，已经在行业内具备相当的话语权，万达是什么，万达就是品牌，做商业、做地产你说万达是是什么？当你在这个行业做的很牛逼的时候，有口碑了甚至吃瓜群众已经忘记你到底是什么玩意了，就如同你需要一块止血胶布的时候你会说给我找一块邦迪，而邦迪只是止血胶布的品牌罢了。

万达的轻资产模式是什么？这么多市长、市委书记带着人来找我建广场，我得花多少钱，到底能不能收回成本，我是生意人，投资是失败了怎么办？投了50个亿我什么时候能赚回来？大凡是个商人都要考虑投资和回报以及时效。绝逼不会有任何一个企业家说这一万亩地，我全部种花种草种各种各样的草和花让群众不远万里来赏花然后拍朋友圈赞美的。关键是种这一万亩的花花草草得用掉上百个亿，这种事情也只有追求政绩的主政官员能干出来，主政时后手里有点权力游说置换掉换些政绩，根本没有从市场经济、运作成本来考虑，因为他们经常听刘欢唱成败人生豪迈，大不了是从头再来长大的。万达和王大拿们不会这么拍拍屁股就一掷千金的砸钱，他们想的是如何利益最大化而且风险最小化？最关键的是江湖路远、山高水长，一而再、再二三的登门拜访总要给些台阶，江湖上就是这样，台阶总是要有的，面子也是要给的。你给政策，给土地，我去建个广场又未尝不可？嗯嗯，就这样，但是盖房子的钱终究是要有人花的，毕竟、钢筋、混凝土、建筑成本还是要花的。这地方一共就那几个能窜能蹦的人，非要我去盖房子建大商场，招员工组建团队，什么时候能收回成本开始赚钱，我自己都渺茫。

肿么办？肿么办？只要思想不滑坡，办法总比困难多！很多地方政府能给万达提供土地的地方未必是个人流量大的地方，退一万步说好地方怎么就需要去找你呢？你看谁家胸大、腰细、脸蛋好的闺女愁嫁过？大凡能给万达的地方也没有啥好地方，甚至都是开门见山的地方，我操，真是有山有水有树林的那屯子了。万达从始至终就不是傻逼，首先你这地方得说的过去，关门闭店的事情俺们也不是没干过。但是，你让我花钱跟你一起干有风险的事情，我真就不愿意了。作为商业、地产、商业地产乃至综合业态的行业翘楚，我就跟你玩点轻资产模式，最重要的是避开风险了，至少是也映衬了“做人留一面，他日好相见”的那句话，谁用不着谁，况且新时期以来资本家跟政府打交道谁又曾经亏待过谁？

轻资产，怎么搞？

圈个几十亩乃至一两百亩土地，没有问题，大不列颠语叫No problem，规划建筑面积12.6万方，介个也没有问题，盖多大房子你说的算，你说30万方，我就多盖几层，洒洒水的小事情。关键是谁来接这活，谁来擒这事？简单的说，三方达成协议，这事情就搞定了。

1、万达

万达基本在这件事情上不花什么钱，特别是最初基建项目上，也就是花钱最多的投资，比如买土地，盖房子这件事情上。万达方面对政府接受这块土地,承诺开始施工建成一个什么样的ShoopMAIL,建一个什么样的CBD，建一个什么样的酒店，目测宿豫区的这80亩地也就是个MALL而已罢了；但是，我万达不打算花什么钱投在盖房子的这件事情上，你把房子盖好了，我承诺把永辉超市（或许是家乐福、沃尔玛……）、国美、五星电器，大玩家、宝贝王、孩子王、必胜客找来，当然商场里那些品牌就不一一赘述了，而且我有丰富的运营经验和成熟的管理团队，干这玩意我还算是行家里手；前提是我……不……花……钱……盖房子，而且一旦玩不转了，我撤店也是很正常的商业行为，这么说，你懂不懂了……

2、资产方

这里说的资产方简单的说是个开发商，有可能是万达的合作伙伴，从外地带过来轻车熟路的跟万达合作默契，情投意合的那种。也有可能是地方政府许配的开发商，负责掏钱盖房子，搞基建，说白了按照万达的要求把项目建成，然后由万达来运营管理，产生的租赁费用、销售收益、经营利润跟着万达按照约定来分成；其次，一般来说政府还会许诺针对这样一个贴钱的项目，还会给予政策的补贴倾斜甚至周边土地的出让优先权。毕竟，万达周边的房价还是有升值空间的，如果政府再给个两百亩土地盖点商品房小区什么的卖卖，也是有钱赚的，所以还是有资本方愿意投入的。

3、地方政府

地方政府没什么太大的亏吃，最初是去一帮领导跟人家谈招商，给什么条件和政策。这时候话语权基本是在对方，大差不差的就允诺了下来。心里想着，这毕竟也是提升城市品位的一个项目，毕竟不是阿猫阿狗的城市都有万达的，其次万达来了之后，我们不考虑你到底是贴还是赚，终究周边的土地价格还是要涨的，你说政府能卖什么？土地是国有的，这玩意只有政府来卖，而且这是挂牌的要接受市场认可的，这也是一盘大棋。想想，也没有什么坏处，何乐不为呢？

吃瓜群众听到万达来了就开始盲目的潮喷，就如同一个尼姑回眸望见一个眉目清秀的太监却浑身燥热、湿透了两条秋裤还是欲罢不能。既滑稽也很莫名其妙，事情就这么简单。所以你也不必欢呼，更不必雀跃。原来你3500一平方的房子，往后可能需要花6000去买，而商场里的东西，终究你一年也不会花2000块钱去消费，你还沾沾自喜的说我去过万达。就想若干年前有人跟我说，我在项里大酒店坐过席一样自豪。

宿豫区总计四十多万人，宿城区七十多万人，这里说的都是在册的总人口。宿迁是一个劳动力输出型城市，很多劳动力常年在外务工，而且外来人口数量远远低于外出人口。这样一来平日里，人还是少的，人少是客观存在的，我们先不谈到底有多少购买力了，加之马上要开业的雨润，以及一直萧条的苏宁、水韵城甚至卧薪尝胆上十年等待起死回生的国泰百货，我暂时不忍揣测这万达能火成什么样子？