穷人决定房租，富人决定房价！

一个朋友2014年在北京的右安门（丰台，非西城）买了一套房，当时买的时候只是3万多块钱，直到2016年初，这套房子也不过4万多一点，但从2016年到2017年，这套房子从4万多猛增到7万多。一年跑赢了好多年。

去年孩子也该上幼儿园了，为了上蓝天幼儿园，她打算把这套房子租出去，然后自己再去六里桥附近租一套。在北京，这样的事情很常见，为了孩子能有个更好的起点。

当然以上不是我要说的重点，我诧异的是她跟我们说的另一件事，而是她在跟我们聊起她所租的房子房租的事儿，房东今年只给他涨了60块钱，几乎等于没涨。

房东不愿意挣钱？肯定不是。我住的地方是五环外，这里的房租相对于去年还是有着明显的提升。那么问题来了，就涨幅而言，为什么城里的房租明显赶不上郊区的房租？

一个显而易见的解释是，城里的房租已经很贵了，快到天花板了，那么这个天花板到底由什么决定呢？

前几天刚刚公布的北京市人均收入，是92477元，月收入7706元，如果按照1/3用于房租的话（超过1/3会严重影响生活品质），一个月人均房租支出大概是2568元。

还有个数据，去年人均月收入比前年增加620元，也就是说，平均房租也就增加了200块钱左右。你看，如果是租房，你所承受的涨幅也就是200块钱。200块钱多吗？从涨幅来看，不算低，同比达到了7.8%。但从绝对值来看，能算高吗？很多房子在去年可是市值翻了一倍。

有很多人因为200块钱选择去更远的地方租房，比如房山、门头沟、顺义等地。这些区域地铁沿线的房租也不便宜，但相对于六里桥右安门这种地方要便宜得多。

便宜归便宜，但涨的时候可一点都不含糊，因为房租的绝对值低啊。房租从3000到4000块钱可能要3年时间，但从2000到3000可能用不了2年时间。

前者你接受不了，但后者你很可能还能接受，因为之前房租占你的工资比例更高，涨一点你就很难受，但现在即使从2000到3000，房租占工资的比例还是比之前低。

当然，这里还隐含了一个事实：那就是房租一旦触及租房者的痛点，他们会毫不犹豫的选择扭头就走。今年这种底气貌似更足了，大概是因为以下几点原因：

1、今年有个租房的法规出来了，虽然不起什么作用，但对租房者来说，还是能影响一点点预期的；

2、今后五年，明确新增50万套租赁房，而且盖在集体用地上。这个很关键，一是房源50万套，二是集体用地。这可是一个十分牛的信号。为了快速增加租赁房源，以往那种“征收—国有化—拍卖—盖房”的流程被舍弃，而是直接在集体用地上盖租赁房，为了这个目标，顶层设计也大开绿灯，见下图：

3、还是因为今年来的楼市大调整，房子不能流动了，业主也越来越盯上房租这点收入了。

可以说，今后一线城市对租房者的关怀越来越多了。目前北京租房的大概是32%，未来会超过40%，那么有人要问了，未来房租会越来越贵吗？天花板有没有可能被突破。

对此，观察君说点自己的观点，未来房租不大可能出现明显的涨幅，换句话说，未来租金回报率仍然会维持在2%以下（合理的应该是4-5%之间，在这种情况下，人们买房才是价值投资）。

因为，房租是由穷人决定的，而房价是由富人决定的。观察君认为，这是房租涨不上去的核心逻辑。

房租和房价的差距已经非常大了，未来房价也不大可能降下来（管理层从未承诺过），那么如何让没有房的人继续为一线城市奉献青春呢？当然是守住房租这个底线。现在都在鼓励租房，一个是管理层没有能力也没有义务让所有人都买房，二是没买房的人，的确已经买不起了，这是现实。未来一线城市，租房会和买房形成一个中间有巨大鸿沟的两大阵营。租房享受着较低的租金，买房则享受着这座城市核心公共服务。

当然，也有人会为租房更适合年轻人找出N个理由，租房比买房更好，这些理由我都认同。

但观察君仍然认为，这种观念的转变都是自上而下而产生的，就中国而言，几千年来，还从未有过重大决策是通过“自下而上”来设计的。

想想鬼城是怎么出现，商住公寓是为什么被“消失”的，房价是怎样涨上天的……